Les atouts de la Foncière IMMO CAPITAL INVEST

 la rentabilité : la Foncière investit dans des actifs qui rapportent aujourd’hui environ 5-6% du montant investi .

Elle utilise le levier de la dette (1€ emprunté pour 1€ apporté) dans les conditions de marché intéressantes.

En cas d’ « opération blanche » (revente du bien sans plus-value, au terme de la durée de l’emprunt), le TRI ressort à 5-6%

Le TRI espéré dans l’hypothèse d’une revente après 5 ans de détention, avec une plus-value de l’ordre de 15 à 25%, ressort à plus de 15%

A titre d’exemple, si nous examinons la dernière opération en cours de réalisation : locaux occupés au 3 bis rue Durantin, à côté de la place des Abbesses (18e). Les locataires (i.e. le bar exploité sous l’enseigne ‘Le Persifleur’) ont pris à leur charge une rénovation importante des locaux il y a deux ans, ce qui est un gage de pérennité. Le loyer représente 6,11% du prix de revient total, tous frais inclus.

TRI en cas d’opération blanche
(cession après 15 ans sans plus-value) 5,6 %
TRI en cas de cession au bout de 5 ans de détention avec plus-value de :
0% 8,3 %
10% 11,6 %
20% 14,6 %
30% 17,4 %

A titre d’exemple :

 Les murs de la première opération réalisée (13 rue Commines – 75003) sont en train d’être totalement rénovés par le locataire (et à sa charge, sans qu’aucune franchise de loyer n’ait été consentie). La rénovation sera normalement achevée d’ici la fin du mois. Je pense que les murs pourraient être revendus dès maintenant avec une plus-value de 15-20%, voire davantage lorsque l’extraction définitive sera en place (dossier en cours, accepté par la Mairie de Paris)

 Les murs de la seconde opération (42 rue de Dunkerque – 75009) ont été acquis sur la base d’une surface Carrez de 37m2, hors sous-sols de 20m2 (non comptés). Ces sous-sols aménagés et accessibles par un escalier intérieur feront l’objet d’une déclaration de changement d’usage et seront pris en compte dans les surfaces lors de la revente. Une plus-value sera générée de facto.

 la tranquillité : l'actionnaire se décharge des préoccupations quotidiennes en confiant l’investissement et la gestion de son patrimoine à des professionnels qui ont pour objectif, en contrepartie de commissions, de faire fructifier le patrimoine de la FONCIÈRE. L'actionnaire reçoit ainsi selon une fréquence régulière, généralement trimestrielle, des revenus potentiels complémentaires qui évoluent en fonction des loyers et du niveau d'occupation du patrimoine ;

 l'effet de taille et la mutualisation des risques locatifs, géographiques et par typologie d’immeubles : Quand un local est vacant ou qu'un locataire cesse de verser ses loyers, la charge est diluée à l'échelle d'une Foncière. De même l’investissement sur des marchés géographiques différents et sur plusieurs types d’actifs (bureaux, commerces, …) permet de mutualiser les risques ;

 la souplesse et la simplicité : grâce à la Foncière, l'épargne immobilière devient accessible à tous. L'emprunt n'est donc plus une condition nécessaire pour investir dans la pierre. Il est toutefois possible d'acheter des actions à crédit et de bénéficier d'un éventuel "effet de levier", en contrepartie des risques inhérents à ce mode de financement.

 un cadre fiscal optimisé : possibilité d’investir dans un PEA et de transmettre facilement : il est possible de ne céder ou transmettre (donation, succession) qu'une partie de son épargne ;

La détention d’actions de la Foncière Immo Capital Invest dans une optique de long terme permet ainsi de répondre à différents objectifs tels que :

• la diversification du portefeuille d’épargne ;
• la gestion patrimoniale : transmission d’un capital, démembrement de propriété ;
• la constitution d’un capital ou d’une rente potentiels, en vue de la retraite notamment.