Canopi

Les règles pour souscrire un crédit immobilier en France changent, avec des effets contraignants non négligeables pour les investisseurs locatifs.

Depuis janvier 2022, les banques sont obligées de respecter à la lettre, sous peine de sanctions, les règles pour le crédit immobilier édictées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).

Les dossiers des emprunteurs doivent respecter deux règles : ne pas avoir de mensualités supérieures à 35% des revenus mensuels, et s'endetter sur 25 ans maximum. Dans les faits, les établissements bancaires ont la faculté d'accepter jusqu'à 20% de dossiers « hors normes » par trimestre. Une exception avant tout destinée, dans 80% des cas, aux acquéreurs d'une résidence principale. Seules 20% de cette dérogation pourra être réservée à des crédits pour immobilier locatif ou destinés à l'achat d'une résidence secondaire par exemple.

Au final, la part de cette production « non conforme » hors résidence principale sera limitée à 4%.

L’étau se resserre donc sur les particuliers désireux de se constituer un patrimoine significatif à fin de rentes immobilières ou de transmission.

L’investissement locatif se fait habituellement sur le long terme.

Nous constatons en effet, que les propriétaires de ce type de bien revendent au bout de 9 ans sous le dispositif     Censi-Bouvard et au bout de 11 ans pour l’investissement LMNP classique.

Les raisons pour lesquelles les propriétaires initient leur revente, à savoir : pour retrouver des liquidités (33%) et pour des raisons de fiscalité (30%). D’autres raisons viennent ensuite comme l’évolution de la situation personnelle ou encore une volonté d’investir dans un autre projet.

Le HCSF introduit la notion de taux d’effort des emprunteurs, c’est-à-dire le ratio de leurs charges d’emprunt sur leur revenu qui définit le reste à vivre.

Il n’y a pas mille solutions pour accroître votre taux d’effort et emprunter davantage pour votre prochain projet d’achat immobilier. Il vous faudra élever vos revenus et/ou réduire vos charges.

Et comme il est plus compliqué d’augmenter ses revenus, une startup est née.

Canopi s’attaque au marché de la location saisonnière et compte bien renverser la table.

Les plateformes C2C type Airbnb® sont devenues un véritable business model au fil des années permettant à des particuliers de tirer de confortables revenus fonciers à travers le monde.

Avec une rentabilité supérieure à la normale pouvant dépasser les 10%, les investisseurs affluent en bénéficiant de régimes fiscaux avantageux.

La rénovation des biens acquis permet aux propriétaires de créer de véritables cocons d’une qualité comparable à l’hôtellerie et ainsi, bénéficier du déficit fiscal lié à la réalisation de ses travaux.

Mais à toute médaille son revers.

Trois principales problématiques sont à noter dans ce modèle.

L’inconstance des revenus dans les périodes creuses dont les bénéficiaires supporte son emprunt.

Les banques déconsidèrent les revenus issus de la location saisonnière pour toute nouvelle étude de financement.

La profitabilité élevée qui est synonyme d’excédent fiscal à court-terme pouvant transformer des projets rentables en véritable fiasco.

Fintech innovante au service des investisseurs immobiliers, Canopi propose à ses clients de convertir leurs contrats de location saisonnière en bail habitation leur garantissant une source de revenu fixe et régulière.

La considération de ces contrats de location dit ‘classiques’ permet leur intégration dans le revenu global et augmente ainsi – de facto – leur capacité d’emprunt.

Ce levier permettant de se projeter vers de nouveaux projets.

L’encadrement de ces baux sur une année glissante leur permet également de maîtriser leur fiscalité dans le temps afin d’optimiser leur ressource et maximiser leur performance.

Canopi s’appuie sur le modèle britannique de l’Umbrella company. Elle est une forme de Managed Service Company (MSC) dont l’activité est l’intermédiation entre un cocontractant et un client.

Le portage Location courte durée (LCD) constitue une relation contractuelle tripartite : le propriétaire signe un contrat de location avec la société de portage pour effectuer sa prestation au travers de plateforme de location (Airbnb®).

Le portage LCD concerne tout particulier ou professionnel dans le secteur de l’immobilier locatif souhaitant bénéficier des conditions d’un bail habitation classique (flux de trésorerie déterminés et constants, intégration dans le revenu global, capacité d’emprunt…) tout en conservant une autonomie dans l’exercice de leur activité.

C’est une solution de retour dans un cadre particulièrement apprécié des banques.

Il permet de conserver une activité de location, effectuer des missions en toute autonomie tout en gardant le statut de loueur meublé saisonnier.